Miért is fontos az értékbecslés, telek vásárlásnál?
2014-03-04 Szerző: Mészáros Ferenc értékbecslő

telek értékbecsléseHa telekvásárlás előtt vagy, tájékozódjál, ne vakítson el a panoráma, vagy egy ár alatti ajánlat, ne higgyél el mindent az eladónak. Előfordulhat, hogy elhallgat bizonyos dolgokat, vagy Ő sincs tisztában a körülményekkel, ezért forduljál értékbecslőhöz. Ha magas az ár, akkor az értékbecsléssel jó alku pozícióba kerülhetsz, ha alacsony, akkor viszont vizsgálni kell, mi van a háttérben. A néhány tízezer forintos kiadás többszörösen is megtérülhet, ha egy alaposan elkészített értékbecslés áll rendelkezésünkre. Hogy miért, és hogyan?
Kérlek, olvasd el az alábbi tanulságos esetet!

 


Jó néhány évvel ezelőtt egy ismerősöm újságolta, hogy megtalálta álmai építési telkét. Budapesti agglomeráció egyik kisvárosában, a budai hegyek lábánál, erdei környezetben csodálatos panorámával, csak itt tudja elképzelni az életét, itt szeretne építkezni. Máris láttam, hogy beleszeretett a telekbe. Még nem kötelezte el magát a vétellel, ezért felajánlottam, hogy megnézném. A helyi önkormányzat weboldalán megnéztem az építési lehetőségeket, így vágtam bele a telek megtekintésébe.

Ismerősöm vitt el a telekre, amely a kisváros legfelkapottabb részén, kertvárosias környezetben, egy hegyoldali keskeny zsákutca végén, utolsó beépítetlen építési telek volt. Vége az erdőig ért, így a hely tényleg ideálisnak látszódott. Az ingatlanos és az eladó már várt bennünket. Az ingatlanos mutatta meg a telket, csak mondta a magáét, érezni lehetett, hogy nagyon el akarja adni. Előzetesen kértem az ismerősömet, hogy tulajdoni lapot és térképmásolatot kérjen a tulajdonostól. Sajnos csak egy régi tulajdoni lapot kaptunk az eladótól, aki elmondta, ha komoly az érdeklődés, akkor kikér egy újat, és hozzá egy térképmásolatot. 

Az építési telek kb. 18 m széles, vagy 45-55 m hosszúságú, a vége eléggé érdekesen, ˝Z˝ alakban belóg az erdőbe, Mindkét oldalon már régebbi építésű villaházak épültek, a telkek felső részére, gondolom a panoráma miatt. A telek teljesen déli tájolású, és az utcafronttól, kb. 12°-ban emelkedik az erdő felé. A telekre szabadon álló házat lehet építeni, a két szomszédos ház figyelembe vételével, úgynevezett építési vonalat kell tartani, és így alakul ki az előkert. Az oldal kert távolsága az előírások szerint minimum 3 m, vagy az építmény magasságának fele. Az már rögtön látszódott, hogy a jobb oldali telken lévő ház túl közel van a kerítéshez, melyet lemértünk és sejtésem beigazolódott, csak 2 m-re helyezkedik el. A szomszéd utólagosan az épület 1 m széles feljáratát egy szélfogóval beépítette, sőt ablakot is helyezett el. Mivel a változás több, mint 10 éve történt így nem sok mindent, lehet már tenni. A telepítési távolságot tartani kell, ezért a leendő épületet 1 m-rel beljebb kell építeni, és a szomszéd felé néző lakószobákra nem lehet ablakot építeni. Így a maximum 12 m szélességű ház helyett, csak 11 m-es engedélyezhető. A tulajdonosnak ez nem tetszett, csak morgott, hogy ez nem így van, meg különben se tehetünk ellene. Kértem az ismerősömet, hogy ne tegyünk árajánlatot, míg utána nem járok teljesen a beépítési feltételeknek. 

Ha már így belebonyolódtam, a földhivataltól kértem egy új tulajdoni lapot, térképmásolatot, és ügyfél fogadási időben elmentem a helyi önkormányzat építési irodájába tájékozódni. Majd visszamentem a telekre, és sikerült az egyik szomszéddal is beszélnem.

Ezek után leültünk az ismerősömmel és szóban, illetve írásban is tájékoztattam az építési telekről készített értékbecslésről. Már a térkép másolatból kiderült számomra, hogy a telekhez vezető út, amely csak 3,9 m szélességű, és 100 m hosszú, magánútként szerepel. Az önkormányzat a szélessége miatt nem veszi át a kezelésébe, így az út melletti hét tulajdonosnak kell azt karbantartani, közvilágításáról gondoskodni, és a szemét szállítás is úgy van megoldva, hogy a szemeteskukát az utca végére le kell vinni, mert csak onnan szállítja el a szolgáltató. Télen pedig jön a hó eltakarítása, szép kilátások. A legbosszantóbb, hogy az eladónak tulajdon része van a magán útban, melyet elhallgatott, és a telekre még a szolgalmi jogot sem jegyeztette be, amely pedig Őt illeti meg. 

Az önkormányzatnál tájékoztattak, melyet én már előzőleg megállapítottam, hogy a jobb oldali túlépítés, miatt sajnos 1 m-rel keskenyebb ház építhető a telekre. Az építési vonalat elől tartani kell, a hátsó kert legkisebb távolsága 6 m lehet. Mivel a telek vége nem egyenes, ezért a legjobban benyúló résznél kell értelmezni a hátsó kert távolságot, így csak 9 m hosszú, tehát 15%-os beépíthetőség mellet is csak 108 m2-es ház építhető az eredeti 146 m2 helyett. A telek felett lévő erdő az önkormányzat tulajdona, de helyi rendelettel természetvédelmi területbe minősítették. Emiatt a kész terveket terv zsűri elé kell vinni engedélyeztetésre. Az épület magassága 6 m-t nem haladhatja meg, valamint tájba illőnek kell lennie, stb.. Kiderült, hogy az eladó is kért építési engedélyt a telekre, de csak a fenti paraméterekkel kapta meg, végül nem építette meg, az engedély érvényessége közben lejárt. 

A telek adottságai, a 12°-os emelkedő, a rézsük kialakítása, a víz elvezetés megoldása , az építkezési költségeket jelentősen megemelheti. Összegezve a gyönyörű panorámás szép környezetben lévő telek, több sebből vérzik, tehát értékcsökkent, így nem ajánlottam megvételre. A vevőt továbbra is érdekelte a telek, ezért kértem, hogy szembesítse az eladót a feltárt problémákkal és egy nagyon alacsony árajánlatot tegyen. Mint kiderült az eladó is tudott ezekről, elmondta, hogy Ő is szeretett volna építeni, de inkább nem építette meg a fenti paraméterekkel. Szembesülve lehetőségével elfogadta az igen alacsony árajánlatot.

Vevő ezek után megbízott, a telek rendbetételével. A magán útra bejegyeztettük a szolgalmi jogot, mert az építési engedély megadásának feltétele, hogy közútról megközelíthető legyen. Az önkormányzat főépítészéhez fordultunk, és a hátsó telek határ rendezését kértük. Amennyi területet leadtunk, ugyan annyit kértünk, és így kiegyenesedett a telek határ. Ez elég hosszú tortúra lett, az erdészetnél és  zöldeknél is el kellett járni. Az önkormányzattól kérni kellett a tervlap változtatását, illetve mint tulajdonostól a képviselő testülettől a telekrész cseréjét is. 

Végül két évbe került az eljárás, de 5 m-rel hosszabb házat lehetett építeni a telekre, illetve a beépíthetőséget is ki lehetett használni. Energiatudatos, tájba illeszkedő ház lett tervezve, a terv zsűrin gond nélkül átment, a vevő nagy örömére, és a ház azóta meg is épült. Többször is találkoztam a vevővel, nagyon megköszönte, hogy kőrültekintően jártam el, és így több millió forintot spórolt meg a vételárból. Remélem a cikk elolvasása után, már érted, miért is kell a telekvásárlásnál az értékbecslés, egy jó értékelés.

Következő cikkemben, újból a telek vásárlásról írok csak befektetői szemmel.
Sikeres telek vásárlást kívánok! 

 

<< Vissza a cikkekhez

 


Címkék: telek értékbecslés, építési telek értékbecslése, építési telek értékelés,

Tetszett? Hasznos volt?
Kérlek, ne feledd el megosztani másokkal is, és használd az alábbi közösségi megosztás gombokat!

 


Rétköz Vagyonértékelő Kft.                                                       
1118 Budapest, Rétköz utca 51.

Tel.: +36/30-9141-585                                                                                   
www.ertekbecslunk.hu